Imbianchino a Crocetta, San Lazzaro e Modena Est: condomini, case di quartiere e villette nel nord-est della città

A nord-est del centro di Modena, oltre la ferrovia, il quartiere Crocetta raccoglie zone con caratteri diversi: la Crocetta vera e propria, con condomini e palazzine cresciuti dagli anni ’60; San Lazzaro, lungo la via Emilia in uscita verso Bologna; Modena Est, con quartieri residenziali più recenti e zone produttive; e, a nord, la Sacca e le frazioni di campagna. È una parte della città molto abitata, con tante famiglie, tanti appartamenti in affitto e una richiesta costante di lavori di imbiancatura.

In questa guida trovi cosa aspettarti, zona per zona, e come preparare il lavoro.

Che case ci sono nel quartiere Crocetta?

Zona	Case più diffuse	Problemi tipici
Crocetta	condomini anni ’60–’80, palazzine	muffa negli angoli, crepe sottili, scale usurate
San Lazzaro	case lungo la via Emilia, condomini, negozi	smog sulle facciate, appartamenti datati
Modena Est	palazzine e villette più recenti	vani scala alti, taverne, cappotti termici
Verso la campagna	villette, case a schiera, case coloniche	umidità di risalita, alghe sulle facciate

I condomini degli anni ’60–’80

La maggior parte dei lavori che facciamo nel quartiere riguarda appartamenti in condominio. Dentro troviamo quasi sempre:

• muffa negli angoli tra soffitto e parete esterna, sui pilastri, intorno alle finestre, nei bagni ciechi;
• crepe sottili sui soffitti lungo le giunzioni dei solai;
• tempere vecchie che spolverano, o pitture plastiche che si sfogliano sopra i termosifoni;
• pareti segnate in ingresso e corridoio.

Il ciclo contro la muffa che funziona

1. igienizzazione con prodotto specifico;
2. risciacquo e asciugatura;
3. fondo antimuffa;
4. pittura antimuffa traspirante, e pittura termica sulle pareti più fredde;
5. ricambio d’aria quotidiano e mobili staccati di qualche centimetro dai muri esterni.

Leggi la guida sulla condensa sui muri d’inverno.

Tempere vecchie

Se passando la mano sulla parete le dita restano bianche, sotto c’è una tempera. Una pittura moderna stesa sopra non aderisce: va prima lavata o fissata. È un passaggio che i preventivi troppo bassi spesso saltano, e che poi si paga con pittura che si stacca a scaglie.

San Lazzaro e la via Emilia

Le case lungo la via Emilia, verso San Lazzaro, hanno facciate che si sporcano più in fretta per il traffico: ingrigite, con colature sotto i davanzali. Negli appartamenti, spesso datati, i lavori più richiesti sono il rinnovo completo dopo l’acquisto e il rinfresco tra un inquilino e l’altro. Leggi la guida su come preparare casa prima dell’imbianchino.

Modena Est e le villette

Nelle zone più recenti e verso la campagna le villette e le case a schiera hanno i classici punti critici:

• vano scala a doppia altezza, che richiede trabattelli;
• taverna fredda con muffa negli angoli;
• mansarda con travi;
• facciata con cappotto termico, da ridipingere con prodotti specifici e colori non troppo scuri.

Leggi la guida sulla pittura termica anticondensa.

Quanto costa imbiancare alla Crocetta, a San Lazzaro e a Modena Est?

Prezzi indicativi 2026, IVA esclusa:

Lavoro	Prezzo indicativo
Idropittura traspirante, due mani	6 – 9 €/m² di parete
Pittura lavabile	8 – 12 €/m²
Lavaggio o fissaggio di vecchie tempere	2 – 5 €/m²
Ciclo antimuffa	8 – 18 €/m²
Stuccatura crepe con rete	8 – 20 €/m²

Situazione	Prezzo indicativo	Tempi
Bilocale 55 m² tra due inquilini	700 – 1.400 €	2 – 3 giorni
Trilocale 85 m² in condominio	1.100 – 2.300 €	3 – 4 giorni
Villetta 150 m² con taverna	2.600 – 4.800 €	5 – 8 giorni
Vano scala condominiale, cinque piani	3.000 – 6.000 €	4 – 7 giorni

Per il quadro di tutta la città leggi la guida su quanto costa imbiancare casa a Modena.

Appartamenti in affitto

Molti proprietari della zona affittano a famiglie, lavoratori e studenti. Tra un contratto e l’altro chiedono: due–tre giorni di lavoro, colori neutri, pittura lavabile in ingresso e cucina, muffa trattata in bagno, foto prima e dopo. Leggi la guida su casa in affitto: chi deve imbiancare.

Vani scala e parti comuni

I vani scala dei condomini del quartiere sono spesso molto usati. Un buon rinnovo prevede: zoccolatura lavabile alta, pittura lavabile chiara (non bianco puro), ringhiere riverniciate, lavoro un piano alla volta. Si decide in assemblea e la spesa si divide per millesimi. Per le parti comuni è detraibile anche la manutenzione ordinaria. Leggi la guida sulla tinteggiatura delle scale condominiali.

Gli errori più comuni

• dipingere sopra una tempera senza fissarla;
• coprire la muffa con una mano di bianco;
• stuccare le crepe con gesso rigido;
• usare colori scuri sul cappotto delle villette;
• confrontare preventivi solo sul totale.

Un esempio di lavoro tipo

Un trilocale di 85 m² al quarto piano di un condominio degli anni ’70 alla Crocetta: muffa lungo l’angolo del soffitto della camera a nord e intorno alla finestra del bagno, tempera che spolvera in corridoio, crepe sottili sul soffitto del soggiorno.

Come lo affronteremmo: lavaggio e fissaggio della tempera; ciclo antimuffa in camera e in bagno, con pittura termica sulla parete a nord; crepe aperte, stuccate e armate con rete; due mani di idropittura traspirante, lavabile in corridoio. Quattro giorni, costo indicativo 1.500–2.300 € IVA esclusa.

Le zone vicine

A nord c’è la Sacca, con la zona di viale Gramsci: leggi la guida su imbianchino alla Sacca. Per tutti i quartieri della città c’è la guida su imbianchino a Modena zona per zona.

Un secondo esempio: casa a schiera a Modena Est

Una casa a schiera degli anni 2000 a Modena Est, su due piani più taverna: vano scala segnato, taverna con condensa negli angoli, facciata a cappotto con colore sbiadito e qualche fessura vicino ai davanzali. Vano scala con trabattello e pittura lavabile; taverna con ciclo antimuffa e pittura termica; facciata in primavera, d’accordo con i vicini, con sigillatura delle fessure e pittura specifica per cappotto in un colore chiaro. Interni in cinque giorni.

Che cosa chiedere prima di firmare?

Un preventivo serio indica superfici, prodotti con nome commerciale, numero di mani, trattamento di muffa e tempere, protezioni, pulizia e tempi. Se il prezzo è al metro quadro, deve dire se si tratta di metri di parete o di pavimento: la differenza può essere di tre volte. Leggi la guida su come leggere un preventivo da imbianchino.

Un consiglio per chi abita alla Crocetta: se il tuo condominio ha in programma lavori su facciate o balconi, conviene coordinare anche la tinteggiatura interna delle stanze che danno su quelle pareti, per evitare di dover ritoccare dopo eventuali infiltrazioni risolte.

Imbianchino a Crocetta e San Lazzaro: in sintesi

Alla Crocetta, a San Lazzaro e a Modena Est la maggior parte delle case sono appartamenti in condominio che chiedono cicli fatti bene contro muffa, crepe e vecchie pitture. Nelle villette contano vani scala, taverne e facciate. In tutti i casi, il preventivo giusto parte da un sopralluogo.

Se abiti alla Crocetta, a San Lazzaro o a Modena Est, scrivici su WhatsApp con qualche foto: fissiamo un sopralluogo gratuito e ti lasciamo un preventivo scritto entro 24 ore.

Fonti e riferimenti

• Wikipedia – Quartieri di Modena: i quartieri della città e le zone che comprendono.
• Organizzazione Mondiale della Sanità – WHO guidelines for indoor air quality: dampness and mould: umidità, muffe e salute.
• Codice civile, art. 1123 – Ripartizione delle spese (Brocardi): come si dividono le spese condominiali.

Domande frequenti

Quanto costa imbiancare un trilocale alla Crocetta?

Per un trilocale di circa 85 m² con pareti in buono stato si spendono indicativamente 1.100–2.300 € IVA esclusa, in 3–4 giorni lavorativi.

Lavorate anche a San Lazzaro e Modena Est?

Sì, in tutto il quartiere: Crocetta, San Lazzaro, Modena Est, Sacca e le zone vicine, oltre alle frazioni a nord come Albareto.

Perché nei condomini della Crocetta la muffa torna ogni inverno?

Perché le pareti esterne e gli spigoli dei pilastri sono freddi e non isolati: l’umidità di casa si condensa lì. Serve un ciclo antimuffa completo, con pittura termica nei punti critici.

Si può dipingere sopra una vecchia tempera?

No: la tempera spolvera e la pittura nuova non aderisce. Prima si lava o si fissa con un fondo specifico, poi si dipinge.

Quanto costa tinteggiare il vano scala di un condominio a Modena?

Per un vano scala di cinque piani con pareti, soffitti e zoccolatura lavabile si spendono indicativamente 3.000–6.000 € IVA esclusa.

In quanto tempo arriva il preventivo?

Dopo il sopralluogo gratuito, il preventivo scritto voce per voce arriva entro 24 ore.

Quanto costa imbiancare una casa a schiera a Modena Est?

Per una casa a schiera di circa 130 m² su due piani si spendono indicativamente 2.200–4.000 € IVA esclusa per gli interni.

Conviene imbiancare d’estate o d’inverno?

Gli interni si fanno tutto l’anno; la muffa si tratta meglio da fine primavera, le facciate in primavera o a inizio autunno.