Imbianchino in Bolognina: come si imbiancano le case Risanamento, i condomini del dopoguerra e gli appartamenti in affitto

Appena si passa il ponte di via Matteotti, oltre i binari della stazione, la città cambia. La Bolognina è il quartiere nato a nord della ferrovia dopo il piano regolatore del 1889, come zona di case operaie e di fabbriche. Oggi è uno dei quartieri più vivi di Bologna: piazza dell’Unità con il mercato, i negozi di via Matteotti e via di Corticella, le scuole, una popolazione mista di famiglie storiche, nuovi residenti, studenti e lavoratori. È anche uno dei quartieri dove si chiama più spesso l’imbianchino, perché ci sono tantissimi appartamenti, molti dei quali passano di mano o di inquilino ogni pochi anni.

Chi abita qui sa che “casa in Bolognina” può voler dire cose molto diverse. In questa guida le separiamo una per una, con quello che troviamo davvero quando entriamo negli appartamenti.

Che tipo di case ci sono in Bolognina?

I caseggiati storici della cooperativa Risanamento

Una parte importante della Bolognina è fatta di caseggiati di fine Ottocento e primo Novecento, costruiti soprattutto dalla cooperativa Risanamento: edifici sobri, in stile neorinascimentale, di tre–quattro piani, con facciate gialle, ocra, arancio o rosse, cortili interni e scale comuni. Dentro:

• muri in mattoni pieni, spessi, che “respirano”;
• soffitti alti, a volte oltre i 3,5 metri, spesso con travi o volte;
• intonaci a calce sotto strati di pitture aggiunte nei decenni;
• piani terra che possono avere umidità di risalita.

I condomini del dopoguerra

Tra gli anni ’50 e ’70 la Bolognina si è riempita di condomini in cemento armato e laterizio: sei–otto piani, balconi, ascensore aggiunto in un secondo momento, pareti esterne senza isolamento. Sono la maggioranza degli appartamenti che imbianchiamo.

Le residenze nuove

Nell’area dell’ex Mercato ortofrutticolo del Navile e nelle zone vicine alla nuova sede del Comune sono nati edifici recenti, con cappotto termico, infissi molto stagni e ventilazione a volte affidata solo alle finestre.

Quali problemi troviamo più spesso?

Tipo di casa	Problema tipico	Causa più frequente
Caseggiato storico	bolle e pittura che si sfoglia	pitture plastiche su muri antichi che devono respirare
Caseggiato storico, piano terra	fascia bassa scura, sali	umidità di risalita
Condominio anni ’50–’70	muffa negli angoli e dietro gli armadi	pareti e pilastri freddi, condensa
Condominio anni ’50–’70	crepe sottili sul soffitto	movimenti di solai e tramezzi, normali in edifici di quell’epoca
Residenza nuova	muffa sugli spigoli delle finestre	infissi stagni e poco ricambio d’aria
Tutte	pareti segnate in ingresso e corridoio	appartamenti molto vissuti o in affitto

Leggi la guida sulla condensa sui muri d’inverno.

Quanto costa imbiancare casa in Bolognina nel 2026?

Il riferimento è il prezzo al metro quadro di parete, non di pavimento. Prezzi indicativi, IVA esclusa:

Lavoro	Prezzo indicativo
Idropittura traspirante, due mani, pareti sane	6 – 9 €/m²
Pittura lavabile o pareti con molte stuccature	8 – 12 €/m²
Soffitti oltre 3,5 m o a volta	12 – 25 €/m²
Ciclo antimuffa	8 – 18 €/m²
Raschiatura di vecchie pitture che si sfogliano	4 – 10 €/m²

Appartamento	Prezzo indicativo	Tempi
Bilocale 55 m² in condominio anni ’60	750 – 1.500 €	2 – 3 giorni
Trilocale 85 m² in condominio	1.100 – 2.300 €	3 – 4 giorni
Trilocale 85 m² in caseggiato storico, soffitti 3,8 m	1.500 – 3.000 €	4 – 6 giorni
Appartamento 110 m² con muffa in due stanze	1.800 – 3.400 €	4 – 6 giorni

Per il quadro di tutta la città leggi la guida su quanto costa imbiancare casa a Bologna.

Come si imbianca un appartamento in un caseggiato storico?

È il lavoro in cui si vede di più la differenza tra un’impresa attenta e una frettolosa. I passaggi:

1. test delle vecchie pitture: con una spugna bagnata e un nastro adesivo capiamo se sotto c’è tempera, calce o pittura plastica;
2. raschiatura delle parti che si sfogliano, soprattutto vicino alle finestre e sopra i termosifoni;
3. stuccatura delle crepe con prodotti elastici;
4. fondo adatto al supporto: fissativo traspirante, non un isolante plastico;
5. due mani di idropittura traspirante o di silicati;
6. soffitti alti con trabattello, travi protette o pulite.

Il risultato è una parete che dura 8–10 anni senza bolle. Se invece si stende una pittura lavabile chiusa su un muro di mattoni pieni, l’umidità resta intrappolata e dopo un paio di inverni la pittura si gonfia. Leggi la guida su idropittura traspirante o lavabile.

Muffa nei condomini del dopoguerra: la soluzione che funziona

Nei condomini degli anni ’50–’70 la muffa compare quasi sempre negli stessi punti: angolo tra soffitto e parete esterna, dietro gli armadi addossati ai muri perimetrali, intorno alle finestre, nei bagni senza finestra. La pittura antimuffa da sola non basta. Il ciclo corretto:

1. igienizzazione con prodotto specifico e tempo di azione;
2. risciacquo e asciugatura;
3. fondo antimuffa;
4. pittura con additivi antimuffa o, sulle pareti più fredde, pittura termica;
5. abitudini: aprire le finestre più volte al giorno, mobili staccati di qualche centimetro dalle pareti esterne, aspiratore in bagno funzionante.

Leggi la guida su pittura antimuffa: funziona davvero?.

Appartamenti in affitto: il caso più frequente in Bolognina

Molti proprietari affittano a studenti, giovani lavoratori o famiglie. Tra un contratto e l’altro chiedono quasi sempre le stesse cose:

• tempi brevi: due giorni per un bilocale, tre–quattro per un trilocale;
• colori neutri, bianchi caldi o grigi chiari, che piacciono a tutti;
• pittura lavabile in ingresso, corridoio e cucina;
• piccole riparazioni: fori dei chiodi, segni di mobili, angoli rovinati;
• foto prima e dopo, utili anche per il prossimo verbale di consegna.

Se il proprietario non è a Bologna, possiamo gestire tutto con le chiavi lasciate all’agenzia o a un vicino. Leggi la guida su come imbiancare un appartamento da affittare a Bologna.

Parti comuni: scale e androni dei condomini

In Bolognina ci sono moltissimi vani scala da rinnovare: pareti segnate da traslochi e biciclette, zoccolature rovinate, macchie di umidità sotto i pianerottoli. Il lavoro si decide in assemblea e si organizza per non bloccare il passaggio: un piano alla volta, pitture a basso odore, zoccolatura lavabile alta un metro. Leggi la guida sulla tinteggiatura delle scale condominiali.

Facciate: colori e regole

I caseggiati storici della Bolognina hanno colori riconoscibili: ocra, gialli, arancio, rossi, con cornici chiare. Ridipingere una facciata a Bologna significa rispettare il Regolamento edilizio del Comune, che tiene conto dei colori storici, e decidere in assemblea per i condomini. Per i dettagli leggi la guida su permessi e colori per ridipingere la facciata a Bologna.

Logistica: cosa sapere prima di iniziare

• La Bolognina è fuori dalla ZTL del centro: carico e scarico sono più semplici.
• Nei caseggiati storici le scale sono strette e spesso senza ascensore: trabattelli e materiali salgono a mano, e lo mettiamo in conto nel preventivo.
• Nei condomini conviene avvisare l’amministratore e i vicini per l’uso dell’ascensore e la protezione delle parti comuni.
• Se serve un mezzo in strada per più ore, si chiede l’occupazione di suolo pubblico.

Gli errori che vediamo più spesso in Bolognina

• stendere pitture lavabili chiuse sui muri dei caseggiati storici;
• coprire la muffa con una mano di bianco;
• stuccare le crepe con gesso rigido, che si riapre;
• scegliere il preventivo più basso senza leggere quali prodotti e quante mani sono previsti;
• dimenticare i soffitti alti, che cambiano tempi e costi.

Un esempio di lavoro tipo

Un trilocale al secondo piano di un caseggiato in una via laterale di via Matteotti, soffitti a 3,8 metri: pittura plastica che si sfoglia sopra i termosifoni e vicino alle finestre, crepe sottili sul soffitto del soggiorno, una macchia di muffa nell’angolo della camera a nord.

Come lo affronteremmo: test delle vecchie pitture; raschiatura delle parti staccate; crepe aperte e stuccate con prodotto elastico; ciclo antimuffa nella camera; fondo traspirante e due mani di idropittura ai silicati; soffitti con trabattello. Cinque giorni, costo indicativo 1.900–2.800 € IVA esclusa.

Imbianchino in Bolognina: in sintesi

La Bolognina è un quartiere con una storia forte, e le sue case la raccontano: caseggiati operai di fine Ottocento, condomini del boom, edifici nuovi. Per ognuno servono prodotti e attenzioni diverse, e il preventivo giusto nasce da un sopralluogo fatto in casa, non al telefono.

Se abiti in Bolognina, o hai un appartamento da preparare per un nuovo inquilino, scrivici su WhatsApp con qualche foto: fissiamo un sopralluogo gratuito e ti lasciamo un preventivo scritto entro 24 ore. Per gli altri quartieri della città c’è la guida su imbianchino a Bologna quartiere per quartiere.

Fonti e riferimenti

• Wikipedia – Bolognina: origini del quartiere, caseggiati della cooperativa Risanamento, trasformazione dell’ex Mercato.
• Organizzazione Mondiale della Sanità – WHO guidelines for indoor air quality: dampness and mould: umidità, muffe e salute.
• Regione Emilia-Romagna – Glossario dell’edilizia libera (DM 2 marzo 2018): la tinteggiatura interna è edilizia libera.

Domande frequenti

Quanto costa imbiancare un appartamento in Bolognina?

Per un trilocale di circa 85 m² con pareti in buono stato si spendono indicativamente 1.100–2.300 € IVA esclusa; nei caseggiati storici con soffitti oltre i 3,5 metri 1.500–3.000 €.

Che pittura usare nei caseggiati storici della Bolognina?

Idropitture molto traspiranti, silicati o calce: i muri in mattoni pieni devono respirare. Le pitture lavabili chiuse, stese su muri vecchi, sono spesso la causa di bolle e distacchi.

Perché nei condomini anni ’60 della Bolognina si forma la muffa?

Perché le pareti esterne e gli spigoli dei pilastri non sono isolati e d’inverno sono freddi: l’umidità di casa si condensa lì. Servono ciclo antimuffa, pittura termica nei punti critici e ricambio d’aria.

Potete imbiancare un appartamento in affitto tra un inquilino e l’altro?

Sì: un bilocale si rinfresca in due–tre giorni, con colori neutri e pitture lavabili in ingresso, corridoio e cucina. Possiamo lavorare con le chiavi lasciate dal proprietario o dall’agenzia.

Serve un permesso per scaricare i materiali in Bolognina?

Di solito no, la Bolognina è fuori dalla ZTL del centro. Se serve occupare la strada con un mezzo o un montacarichi, si chiede l’occupazione di suolo pubblico al Comune.

Le facciate della Bolognina hanno colori obbligati?

Le facciate seguono le regole del Regolamento edilizio del Comune di Bologna, che tiene conto dei colori storici della città. Sui caseggiati storici conviene restare sui toni tradizionali: ocra, arancio, rossi, gialli.