Capitolato per la tinteggiatura del condominio: cosa scriverci per avere preventivi confrontabili (con schema)

In assemblea arrivano tre preventivi per le scale: 2.100 €, 3.400 € e 4.800 €. Sembrano lavori diversi, e in effetti lo sono. Uno prevede una mano di pittura, uno due mani più la zoccolatura lavabile, il terzo anche le ringhiere. Senza un capitolato per la tinteggiatura del condominio è quasi impossibile confrontarli, e la scelta finisce per cadere sul prezzo più basso, con le sorprese a lavori iniziati.

Questa guida è per amministratori e consiglieri. Spieghiamo cosa scrivere nel capitolato, in che ordine, quali errori evitare, e alla fine trovi uno schema semplice da adattare al tuo condominio.

Capitolato per la tinteggiatura del condominio: a cosa serve

Il capitolato è un documento di poche pagine che descrive il lavoro prima di chiedere i preventivi. Serve a tre cose:

1. far preventivare a tutte le imprese lo stesso lavoro, con le stesse superfici e gli stessi materiali;
2. dare all’assemblea un confronto chiaro, voce per voce;
3. controllare il lavoro durante e alla fine, perché ciò che è scritto è ciò che va fatto.

Per scale, androni, garage e cantine non serve un documento tecnico complicato: basta un capitolato semplice, che l’amministratore può scrivere da solo o con l’aiuto di un’impresa che fa le misure. Per la facciata con ponteggio, ripristini e magari pratiche comunali, conviene un tecnico, che redige capitolato e computo e spesso segue i lavori come direttore.

Le sezioni del capitolato

1. Descrizione dell’edificio e del lavoro

Indirizzo, numero di scale, piani, presenza di ascensore e di attività commerciali al piano terra. Poi una frase che descrive l’obiettivo: “tinteggiatura di pareti e soffitti del vano scale A dal piano terra al quinto piano, androne compreso”.

2. Elenco delle superfici con le misure

È la parte più importante. Ogni impresa misura a modo suo, e una differenza di 100 m² cambia il prezzo di centinaia di euro. Meglio fornire le misure, o chiedere che ogni impresa le indichi voce per voce.

Voce	Descrizione	Misura indicativa
Vano scale – pareti	Dal piano terra al quinto piano, pianerottoli compresi	m² …
Vano scale – soffitti	Soffitti dei pianerottoli e intradosso delle rampe	m² …
Zoccolatura	Fascia lavabile fino a 1,5 m di altezza	m² o metri lineari …
Androne	Pareti e soffitto	m² …
Ringhiera	Verniciatura, a piano	n. piani …
Porte di servizio	Contatori, cantine, locale caldaia	n. porte …

3. Stato attuale delle superfici

Una descrizione onesta di quello che c’è: crepe, rappezzi lasciati da lavori agli impianti, zone con muffa, pittura che si sfoglia, macchie di infiltrazioni. Allegare qualche foto aiuta molto. Così le imprese sanno cosa preparare e non possono dire poi “non era previsto”.

4. Ciclo di lavorazione

Qui si evita il trucco più comune: il preventivo basso con “una mano di pittura”.

• Preparazione: stuccatura di crepe e fori, carteggiatura, rimozione delle parti che si staccano.
• Trattamenti: antimuffa sulle zone colpite, fondo isolante sulle macchie di infiltrazioni già risolte.
• Fondo: fissativo dove le pareti assorbono in modo disomogeneo.
• Finitura: due mani di pittura, con caratteristiche minime indicate.

Sulle caratteristiche della pittura conviene indicare requisiti, non marche: per esempio la classe di resistenza al lavaggio secondo la norma UNI EN 13300 per pareti molto usate e la traspirabilità per i muri vecchi. L’impresa poi indica nel preventivo il prodotto scelto e allega la scheda tecnica. Per la differenza tra traspirante e lavabile c’è la guida sulle idropitture traspiranti o lavabili.

5. Colori

Il colore lo decide l’assemblea. Nel capitolato basta scrivere che l’impresa applicherà due o tre campioni sulle pareti prima di iniziare e che il colore scelto verrà messo a verbale. Per la facciata valgono anche le regole del comune.

6. Protezioni, pulizia e convivenza con i condòmini

Le scale restano in uso durante i lavori, quindi va scritto:

• protezione di gradini, corrimano, porte, ascensore, cassette postali e citofoni;
• pulizia delle zone di passaggio ogni sera;
• lavoro un piano alla volta, con passaggio sempre libero;
• pitture all’acqua a basso odore;
• avvisi ai condòmini almeno una settimana prima, con date e orari.

7. Sicurezza e documenti dell’impresa

Prima di iniziare l’impresa consegna all’amministratore:

• visura camerale;
• DURC in corso di validità;
• polizza di responsabilità civile verso terzi;
• POS, il piano operativo di sicurezza del cantiere;
• per le facciate con ponteggio, il PiMUS previsto dal D.Lgs. 81/2008.

Se in cantiere lavora più di un’impresa, anche in tempi diversi, il condominio come committente deve nominare il coordinatore per la sicurezza: è un tema da valutare con il tecnico.

8. Tempi e orari

Data di inizio indicativa, durata massima in giorni lavorativi, orari di lavoro compatibili con il regolamento condominiale e con eventuali attività al piano terra. Per uno stabile di cinque piani, scale e androne richiedono di solito 4–7 giorni lavorativi.

9. Pagamenti

Per lavori brevi spesso basta un anticipo contenuto e il saldo a lavoro controllato. Per lavori più lunghi si paga a stati di avanzamento. Se il condominio vuole usare la detrazione, i pagamenti vanno fatti con bonifico parlante: sulle parti comuni la tinteggiatura è detraibile anche come manutenzione ordinaria. Ne parliamo nella guida sulle detrazioni per la tinteggiatura nel 2026.

10. Voci escluse e varianti

Scrivere cosa non è compreso evita discussioni: opere murarie, impianti, sostituzione di corpi illuminanti, lavori nelle singole unità. E come si gestiscono le varianti: qualsiasi lavoro aggiuntivo va concordato per iscritto con l’amministratore prima di essere eseguito.

Schema di capitolato da copiare

Puoi usare questa traccia come base, adattandola al tuo stabile.

1. Oggetto: tinteggiatura di [vano scale / androne / garage / cantine] del condominio di via […], scala […].
2. Superfici: elenco delle voci con metri quadri o numero di elementi (tabella).
3. Stato attuale: descrizione e foto allegate.
4. Ciclo: preparazione, trattamenti, fondo, due mani di finitura con requisiti minimi; prodotto indicato dall’impresa con scheda tecnica.
5. Colori: campionatura in loco, scelta dell’assemblea a verbale.
6. Cantiere: protezioni, pulizia quotidiana, lavoro un piano alla volta, avvisi ai condòmini.
7. Documenti: visura, DURC, polizza RC, POS; PiMUS per ponteggi.
8. Tempi: inizio, durata massima, orari.
9. Pagamenti: anticipo, stati di avanzamento, saldo dopo verifica.
10. Esclusioni e varianti: elenco e procedura scritta.
11. Offerta: prezzo voce per voce, IVA indicata a parte, validità dell’offerta.

Come confrontare i preventivi con il capitolato

Con lo stesso capitolato il confronto diventa semplice: si mette in una tabella ogni impresa in colonna e ogni voce in riga. Si guardano tre cose:

1. le voci mancanti: un prezzo basso a volte nasconde una voce non quotata;
2. i prezzi unitari: una voce molto più bassa delle altre va chiarita;
3. i prodotti: due mani di una pittura economica non valgono due mani di una pittura lavabile di buona qualità.

Per leggere un preventivo voce per voce c’è la guida su come leggere il preventivo dell’imbianchino.

Delibera e ripartizione delle spese

La tinteggiatura di scale e androne è manutenzione ordinaria: in seconda convocazione basta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio, secondo l’art. 1136 del Codice civile. Per lavori straordinari di notevole entità, come una facciata con ponteggio, servono la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore.

Le spese delle scale, salvo diverso regolamento, si dividono per metà in base ai millesimi e per metà in base all’altezza dei piani (art. 1124); le altre parti comuni seguono i millesimi (art. 1123). I dettagli sono nella guida sulla tinteggiatura delle scale del condominio.

Errori da evitare

1. Chiedere preventivi “a corpo” senza misure. Ogni impresa preventiva un lavoro diverso.
2. Non indicare il numero di mani. È la voce su cui si risparmia di più, e si vede dopo un anno.
3. Dimenticare zoccolature e ringhiere. Sono le prime cose che i condòmini notano.
4. Non prevedere la campionatura del colore. Le discussioni sul colore a lavori iniziati fermano il cantiere.
5. Pagare un anticipo troppo alto. Meglio pagamenti legati alle fasi completate.

Conclusione

Un capitolato per la tinteggiatura del condominio non deve essere lungo: deve dire con chiarezza quali superfici, con quale ciclo, a quali condizioni. Così l’assemblea confronta preventivi davvero confrontabili e l’amministratore ha uno strumento per controllare il lavoro.

Lavoriamo con amministratori e condomini in tutta l’Emilia: possiamo fare il sopralluogo con le misure, rispondere al vostro capitolato voce per voce o aiutarvi a impostarlo. Trovi come lavoriamo nella pagina sulla tinteggiatura dei condomini. Il sopralluogo è gratuito: puoi richiederlo dalla pagina preventivo o scriverci su WhatsApp.

Fonti e riferimenti

• Codice civile, art. 1136 – Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni (Brocardi.it): maggioranze per le delibere condominiali.
• Codice civile, art. 1123 – Ripartizione delle spese (Brocardi.it): ripartizione delle spese comuni secondo i millesimi.
• Codice civile, art. 1124 – Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori (Brocardi.it): criterio di ripartizione delle spese per le scale.
• D.Lgs. 81/2008, art. 136 – Montaggio e smontaggio dei ponteggi (TUSSL.it): obblighi di sicurezza per i ponteggi.
• ANCE – Bonus ristrutturazioni: la guida aggiornata con le novità della Legge di Bilancio 2026: detrazioni anche per le parti comuni.

Domande frequenti

Cos’è il capitolato per la tinteggiatura del condominio?

È il documento che descrive il lavoro da fare, i materiali, le condizioni di cantiere e di pagamento. Serve a far preventivare a tutte le imprese lo stesso lavoro e a controllare che venga eseguito come concordato.

Serve un tecnico per scrivere il capitolato?

Per scale, androni e garage di solito no: un capitolato semplice può scriverlo l’amministratore, magari con l’aiuto di un’impresa per le misure. Per facciate con ponteggio, ripristini e pratiche è meglio un tecnico, che spesso fa anche la direzione lavori.

Cosa deve contenere il capitolato?

Superfici e metri quadri, stato delle pareti, ciclo di pittura con numero di mani e caratteristiche dei prodotti, protezioni e pulizia, sicurezza e documenti dell’impresa, tempi e orari, pagamenti, voci escluse e varianti.

Va indicata una marca di pittura?

Meglio indicare le caratteristiche minime, come la classe di lavabilità secondo la norma UNI EN 13300 e la traspirabilità, lasciando all’impresa la scelta del prodotto equivalente, da indicare nel preventivo con la scheda tecnica.

Come si confrontano i preventivi ricevuti?

Se tutte le imprese rispondono allo stesso capitolato si confrontano le stesse voci: basta mettere in tabella i prezzi voce per voce e controllare che nessuna abbia escluso qualcosa.

Quali documenti deve chiedere l’amministratore all’impresa?

Visura camerale, DURC in corso di validità, polizza di responsabilità civile e piano operativo di sicurezza. Per le facciate con ponteggio anche il PiMUS.

Che maggioranza serve per approvare la tinteggiatura delle scale?

È manutenzione ordinaria: in seconda convocazione la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio, secondo l’art. 1136 del Codice civile.

Si possono pagare i lavori a stati di avanzamento?

Sì, è la soluzione più comune per lavori lunghi: un anticipo contenuto, pagamenti a fasi concluse e un saldo dopo il controllo finale.